Geen huurbetaling bij onbevoegde verhuur?

Wie een door hem gehuurde onroerende of roerende zaak met toestemming van de eigenaar-verhuurder onderverhuurt, maakt deze onderhuur afhankelijk van het bestaan van de hoofdhuur. Eindigt de hoofdhuur, dan is de onderverhuurder niet meer bevoegd het gebruik van de zaak aan de onderhuurder te verschaffen en schiet hij tegenover zijn onderhuurder toerekenbaar tekort. In dat geval zou de onderhuurder niet langer verplicht zijn huur te betalen.

In een zaak waarin de Hoge Raad op 23 februari 2018 arrest wees, deed zich de vraag voor of het enkele feit dat de eigenaar de huurovereenkomst had ontbonden, waardoor de onderverhuurder vanaf de einddatum van de hoofdhuur niet langer bevoegd was te verhuren, rechtvaardigt dat de onderhuurder vanaf de ontbinding geen huur meer betaalt.

De onderhuurder maakte gebruik van door hem gehuurde vrachtwagens. Na het faillissement van de onderverhuurder duurde het nog enkele maanden voordat de vrachtwagens op vordering van de eigenaar werden ingeleverd en bleef de onderhuurder ze in die periode gebruiken. De curator in het faillissement van de onderverhuurder stelde zich op het standpunt dat over die periode huur moest worden betaald.

Het Gerechtshof was met de kantonrechter van oordeel dat de onderverhuurder na einde hoofdhuur niet langer het huurgenot kon verschaffen en toerekenbaar tegenover de onderhuurder tekortschoot. De Hoge Raad vernietigt het arrest van het Hof; het gaat erom of de (onder)verhuurder aan de huurder de mogelijkheid biedt om “de zaak feitelijk, dat wil zeggen daadwerkelijk, te gebruiken”.

Wanneer de (onder)verhuurder niet langer bevoegd is de zaak te verhuren dan betekent dat nog niet dat hij tegenover de onderhuurder tekort schiet (waardoor deze geen huur hoeft te betalen). Van tekortschieten is pas sprake als een derde met een beter recht dan de (onder)verhuurder het gehuurde opeist en daardoor de onderhuurder feitelijk niet langer het ongestoord huurgenot heeft. Zolang die situatie zich niet voordoet kan de onderverhuurder, in dit geval de curator, huur vorderen over de periode van feitelijk voortgezet gebruik.

Dit arrest heeft betekenis voor situaties van verhuur en onderverhuur van zowel onroerende zaken (woningen, bedrijfsruimten) als roerende zaken (waaronder lease).
De huurder staat niet helemaal machteloos als er sprake is van dreigende tekortkoming zoals in de onderhavige casus. Dat de vrachtwagens door de eigenaar worden opgehaald is slechts een kwestie van tijd. Vooruitlopend op de dan te lijden schade kan de huurder zijn betalingen opschorten of de overeenkomst ontbinden.

Voor meer informatie:
Kees Bijl
bijl@vzba.nl
T: 0341-420606