Het faillissement van een huurder en de financiële gevolgen voor de verhuurder

Wanneer de huurder van een bedrijfsruimte in staat van faillissement wordt verklaard, heeft diens curator de bevoegdheid om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. Tot voor kort kon de verhuurder erop vertrouwen dat de ontruimingskosten, die voortvloeiden uit de opzegging door de curator, met voorrang verhaald konden worden op de faillissementsboedel. In een arrest van 19 april 2013 is de Hoge Raad hierop teruggekomen hetgeen grote financiële gevolgen kan hebben voor de verhuurder.

OPZEGGEN HUUROVEREENKOMST
In geval van faillissement kunnen zowel de verhuurder als de curator van de huurder een huurovereenkomst tussentijds opzeggen met een beroep op artikel 39 van de Faillissementswet. De maximale opzegtermijn die in acht moet worden genomen bedraagt drie maanden. De huurpenningen die na faillietverklaring verschuldigd zijn worden aangemerkt als een boedelschuld. Dit brengt met zich mee dat de verhuurder een onmiddellijke aanspraak op de boedel heeft. Deze vordering staat in rang boven preferente en concurrente vorderingen. Hierdoor hebben boedelvorderingen de meeste kans op uitkering.
Uit de opzegging van de huurovereenkomst vloeit voort de verplichting het gehuurde leeg en ontruimd op te leveren. Indien aan deze verplichting niet wordt voldaan kan de verhuurder de schade die hij daardoor lijdt verhalen op de huurder. Voorheen werd deze vordering standaard als boedelvordering aangemerkt. Hieraan lag de overweging ten grondslag dat de ontruimingsverplichting ontstaat door toedoen van de curator, te weten het opzeggen van de huurovereenkomst.

HOGE RAAD
In het arrest van 19 april 2013 heeft de Hoge Raad dit zogenoemde toedoencriterium verlaten. De Hoge Raad heeft bepaald dat de ontruimingskosten die voortvloeien uit de beëindiging van de huurovereenkomst door de curator géén boedelvordering zijn, ondanks het feit dat de vordering is ontstaan door het handelen en toedoen van de curator. De Hoge Raad overweegt hiertoe dat de verhuurder niet in een bevoordeelde positie mag komen te verkeren als gevolg van een rechtmatige opzegging door de curator. De Hoge Raad heeft daarbij bepaald dat de ontruimingskosten, ongeacht wie de huurovereenkomst heeft opgezegd, in beginsel zijn te kwalificeren als een concurrente vordering. Dit brengt met zich mee dat de verhuurder wordt beperkt in zijn mogelijkheden zijn kosten te verhalen op de faillissementsboedel.

Dit ligt anders indien een verhuurder tevens eigenaar is van het verhuurde pand. Indien dit het geval is kan de verhuurder/eigenaar van de curator verlangen dat hij de tot de failliete boedel behorende zaken uit het pand verwijdert. Doet de curator dit niet, dan ontstaat er voor de verhuurder een boedelvordering.
CONCLUSIE
Verhuurders let op: indien uw huurder failliet gaat kunnen de ontruimingskosten in beginsel niet meer met voorrang worden verhaald op de faillissementsboedel. Er bestaat enkel een concurrente vordering. Indien u evenwel eigenaar bent van het verhuurde pand zijn de ontruimingskosten als boedelvordering aan te merken.

VOOR MEER INFORMATIE:
Willemijn Timmer
w.timmer@vanzeijlbijlaartsen.nl
T. 0341-420606