HOGE RAAD: OVEREENGEKOMEN SERVICEKOSTEN OOK TOETSBAAR BIJ GELIBERALISEERDE WOONRUIMTE

1 mei 2020

In zijn arrest van 24 april 2020 heeft de Hoge Raad bepaald dat de huurder van de geliberaliseerde woonruimte, ook na het sluiten van de huurovereenkomst, de hoogte van de overeengekomen servicekosten kan laten toetsen door de rechter. Centraal stond de vraag hoe ver de contractsvrijheid reikt voor partijen die bij het sluiten van een huurovereenkomst voor geliberaliseerde woonruimte overeenkomen dat de huurder een vast bedrag aan servicekosten betaalt voor meubilair en aan de verhuurder de maandelijkse bijdrage voor de Vereniging van Eigenaren (“VvE”) vergoedt.

Feiten
De huurder betaalde vanaf aanvang van de huurovereenkomst in totaal een bedrag van € 1.500 per maand, tussen partijen gespecificeerd als huur (€ 740), meubilair (€ 450), servicekosten VvE (€ 200) en gas, water en licht (€ 110).

In casu betrof het een geliberaliseerde huurwoning (of te wel vrije sector woning), omdat de huurprijs bij de start van de huurovereenkomst hoger was dan de toen geldende huurliberalisatiegrens. De huurder vorderde in de procedure de terugbetaling van de door haar betaalde meubileringskosten en onverschuldigd betaalde VvE-bijdragen van afgerond € 16.500.

Juridisch kader
Als uitgangspunt geldt tussen partijen de huurprijs die zij zijn overeengekomen, tenzij uit de Wet anders voortvloeit (artikel 7:246 BW).

Artikel 7:259 BW, zoals de tekst sinds 1 juli 2014 luidt en op grond van artikel 7:247 BW zowel van toepassing is op geliberaliseerde als op niet-geliberaliseerde woningen, houdt onder meer het volgende in. 

“1. De betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten beloopt het bedrag dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen. Bij gebreke van overeenstemming beloopt de betalingsverplichting met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter het bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd, en met betrekking tot servicekosten het bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld. 

2. De verhuurder verstrekt de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan (…).”

Gerechtshof
Het Gerechtshof leidde uit de eerste volzin af dat als partijen bij aanvang van de huurovereenkomst een prijs zijn overeengekomen voor de servicekosten, die niet later door de huurder ter discussie kunnen worden gesteld. Ook als de overeengekomen kosten niet in redelijke verhouding staan tot de werkelijke kosten.

Slechts indien partijen over de servicekosten geen overeenstemming hebben bereikt, wordt teruggegrepen op de bedragen die bij ministeriële regeling zijn vastgesteld. Anders dan voor de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte, staat de weg naar de Huurcommissie voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte die over de servicekosten wil klagen, niet open. Artikel 7:260 BW geldt namelijk niet voor geliberaliseerde woonruimte, aldus het Gerechtshof.

Hoge Raad
Volgens de Hoge Raad verwijst de zinsnede in de eerste volzin van artikel 7:259 lid 1 BW “dat de betalingsverplichting (…) het bedrag beloopt dat door de huurder en de verhuurder is overeengekomen” evenwel naar de overeenstemming tussen de huurder en de verhuurder naar aanleiding van de jaarlijks (lid 2) of na beëindiging van de huurovereenkomst (lid 3) door de verhuurder te verstrekken specificatie van (onder andere) de servicekosten.

Bereiken partijen geen overeenstemming over deze kosten op dat moment, dat dient volgens de Hoge Raad de betalingsverplichting te worden vastgesteld overeenkomstig hetgeen is bepaald in de tweede volzin van artikel 7:259 lid 1 BW. Dat betekent dat de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten in relatie moet staan tot de werkelijke kosten. Een andere uitleg zou ook betekenen dat de in artikel 7:259 leden 2 en 3 BW opgenomen verplichting van de verhuurder om een specificatie van die kosten te verstrekken, zinledig zou zijn bij huur van geliberaliseerde woonruimte.
Daarbij merkt de Hoge Raad op dat een redelijke uitleg van artikel 7:259 lid 1 BW meebrengt dat de rechter, bij gebreke van overeenstemming tussen de huurder en de verhuurder, ook bij huur van geliberaliseerde woonruimte de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten mag bepalen op een bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd. Dit strookt met de voor huur van niet-geliberaliseerde woonruimte geldende regeling van artikel 18 Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte. Het voorkomt bovendien dat de huurder alleen al door zijn instemming aan de periodieke afrekening van de servicekosten te onthouden, zijn betalingsverplichting kan beperken tot het in artikel 7:259 BW genoemde “bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld”.

Wat betreft de verplichting van de huurder om aan de verhuurder de VvE-bijdrage te betalen wijst de Hoge Raad op het feit dat het Gerechtshof niet is nagegaan of er ook daadwerkelijk sprake was van servicekosten, zoals bedoeld in de zin van de Wet (zaken en/of diensten die door de verhuurder aan de huurder zijn geleverd). Het enkele feit dat partijen deze kosten zo hebben gelabeld, maakt niet dat zij ook kwalificeren als servicekosten.

Daarbij overweegt de Hoge Raad ten overvloede dat wanneer zij niet kwalificeren als servicekosten deze kosten niet kunnen worden getoetst aan artikel 7:259 BW, maar dat mogelijk wel sprake is van een onredelijk beding ex artikel 7:264 BW. Dat artikel bepaalt dat elk in verband met de totstandkoming van de huurovereenkomst van woonruimte gemaakt beding (die niet de huurprijs betreft) nietig is voor zover daarbij ten behoeve van een van de partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen.

Samengevat leert het arrest van de Hoge Raad ons dat het een verhuurder niet is toegestaan om onder de noemer van servicekosten (als extra verdienmodel) allerhande vergoedingen aan een huurder in rekening te brengen, ook al zijn zij op voorhand tussen partijen overeengekomen.

Voor meer informatie:
Wilt u meer weten of hebt u vragen welke servicekosten u, als verhuurder, wel of niet in rekening kan brengen? Of als huurder wel of niet gehouden bent te betalen? Neem dan gerust contact op.

Erik Kuper
kuper@vanzeijlbijlaartsen.nl
T: 0341- 420606

Meer weten?
Wij helpen u graag verder