HOGE RAAD VERLAAT EERDERE UITLEG VAN ARTIKEL 7:264 BW

Artikel 7:264 BW bepaalt dat een beding in een huurovereenkomst van woonruimte waarbij een niet redelijk voordeel ten behoeve van de verhuurder wordt overeengekomen, voor zover dat niet de huurprijs betreft, nietig is. In zijn arrest van 6 april 2021 (Ymere/Nellestein) overwoog de Hoge Raad dat van “een niet redelijk voordeel” sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat, tenzij uit bijzondere omstandigheden anders volgt.

In zijn arrest van 16 juli 2021 (X/Rochdale) wijkt de Hoge Raad af van de in zijn arrest Ymere/Nellestein ingezette lijn. In de recent aan de Hoge Raad voorgelegde zaak rekende een woningstichting aan de huurders voorafgaand aan de ondertekening van de huurovereenkomst € 200,– aan administratiekosten. De huurders maakten daar bezwaar tegen en vorderden dit bedrag terug.

Nieuwe lijn
De Hoge Raad kiest in zijn arrest een andere benadering en komt tot een stappenplan dat moet worden doorlopen.

Bate
Indien de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst bij de huurder een bedrag aan kosten in rekening brengt en daarmee een voordeel bedingt, moet volgens de Hoge Raad tegenover dit voordeel een prestatie van de verhuurder staan die voor de huurder een bate oplevert.

Deze bate moet kunnen rechtvaardigen dat de huurder de verhuurder het voordeel verschaft. Een dergelijke bate is niet aanwezig indien de verhuurder met de prestatie die tegenover het bedongen voordeel staat, uitsluitend of voornamelijk zijn eigen belangen dient. Evenmin is sprake van een bate wanneer de verhuurder een prestatie verricht waartoe hij op grond van de huurovereenkomst of de wet ook zonder het beding gehouden is, of die anderszins behoort bij een normale woningexploitatie. De huurder betaalt dan namelijk voor iets dat hij zonder het beding ook zou krijgen, aldus de Hoge Raad.

Bij de beantwoording van de vraag of het door de verhuurder bedongen voordeel niet redelijk is, dient derhalve in de eerste plaats te worden gekeken naar de aard van de tegenprestatie van de verhuurder die tegenover dat voordeel staat. Indien deze tegenprestatie naar haar aard geen bate aan de huurder oplevert die het door de verhuurder bedongen voordeel kan rechtvaardigen, zal dit voordeel niet redelijk zijn.

Verhouding bedongen voordeel tot bate
Indien de tegenprestatie naar haar aard wel een bate aan de huurder oplevert die dit voordeel kan rechtvaardigen, dient vervolgens te worden onderzocht of de hoogte van het bedongen voordeel niet redelijk is in verhouding tot die bate.

Daartoe dient dit voordeel te worden afgezet tegen de bate die de tegenprestatie de huurder oplevert. Deze kosten-batenanalyse zal in beginsel per afzonderlijk door de verhuurder te leveren tegenprestatie moeten plaatsvinden, zodat duidelijk is hoeveel de huurder voor die tegenprestatie betaalt. Indien tegenover een door de verhuurder bedongen voordeel meer dan één tegenprestatie staat, is evenwel niet uitgesloten dat deze tegenprestaties samen onmiskenbaar een zodanige bate aan de huurder brengen dat het bedongen voordeel niet onredelijk is. In dat geval kan een beoordeling per afzonderlijke tegenprestatie en het daarvoor te verschaffen voordeel achterwege blijven.

Conclusie
Op basis van dit arrest is het verhuurders in beginsel niet meer toegestaan om administratiekosten of sleutelgeld bij huurders in rekening te brengen. Die vallen namelijk onder een normale woningexploitatie. Volgens de Hoge Raad geldt deze uitleg zowel voor geliberaliseerde (vrije sector) als niet-geliberaliseerde (sociale sector) huurovereenkomsten. 

Verhuurders kunnen aan dit arrest voldoen door de administratiekosten (bijvoorbeeld) te verdisconteren in de huurprijs en niet meer separaat in rekening te brengen. Tegelijkertijd zal het verdisconteren van dergelijke kosten in de huurprijs bij verhuur in de sociale sector waarschijnlijk lastig te realiseren zijn. De maximale huurprijs wordt in de sociale sector namelijk vastgesteld aan de hand van een puntensysteem waarvan verhuurders niet kunnen afwijken.

Voor meer informatie:
Wilt u meer weten of hebt u vragen welke servicekosten u, als verhuurder, wel of niet in rekening kan brengen? Of als u als huurder wel of niet gehouden bent te betalen? Neem dan gerust contact op.

Erik Kuper
kuper@vanzeijlbijlaartsen.nl
T: 0341- 420606