Hoge Raad zet streep door bemiddelingskosten bij (ver)huur van woonruimte

Op 16 oktober 2015 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen waarin een einde wordt gemaakt aan de onduidelijkheid over de vraag of een verhuurmakelaar courtage mag vragen van woningzoekenden die hun woning zelf hebben gevonden op de internetpagina van de bemiddelaar. Wat was het geval?

CASUS
Er was een huurovereenkomst tot stand gekomen tussen een huurder en de woningeigenaar/verhuurder nadat er was bemiddeld door een verhuurmakelaar (“huurbemiddelaar”). De aspirant-huurder had zich als woningzoekende ingeschreven bij de huurbemiddelaar en was daarbij akkoord gegaan met de algemene voorwaarden waarin was
opgenomen dat de huurder courtage verschuldigd was gelijk aan één maand huur, indien via de huurbemiddelaar een woning zou worden gehuurd. Nadat de huurovereenkomst tot stand was gekomen vorderde de huurder het door hem betaalde bedrag terug.

HET DIENEN VAN TWEE HEREN
Daartoe stelde de huurder dat de huurbemiddelaar voor en namens zowel de verhuurder als de huurder optrad. Artikel 7:417 lid 4 BW verbiedt het dienen van twee heren en om die reden kon de huurbemiddelaar jegens een huurder, die als consument de huurovereenkomst was aangegaan, geen aanspraak maken op loon.

De huurbemiddelaar verweerde zich met de stelling dat zij met de verhuurder niets anders was overeengekomen dan dat de woonruimte die te huur werd aangeboden op haar internetpagina werd gepresenteerd, en dat de verhuurder hier voor geen vergoeding aan de huurbemiddelaar verschuldigd was. Zij trad helemaal niet voor de verhuurder op maar slechts voor de huurder. Er was dus geen sprake van het dienen van twee heren, aldus de huurbemiddelaar.

BEMIDDELINGSOVEREENKOMST
De Hoge Raad overweegt dat wanneer een huurbemiddelaar een woning, die door een verhuurder wordt aangeboden, om niet (zonder tegenprestatie) op zijn internetpagina plaatst, ook dan in beginsel sprake is van een bemiddelingsovereenkomst tussen de huurbemiddelaar en de verhuurder als bedoeld in artikel 7:425 BW. Op grond van artikel 7:427 BW is dan artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing.

Bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van een bemiddelingsovereenkomst wordt door de Hoge Raad geen doorslaggevende betekenis toegekend aan de letterlijke wettekst
van artikel 7:425 BW. Dat artikel bepaalt dat “tegen loon” werkzaamheden moeten worden uitgevoerd. Onder verwijzing naar de parlementaire geschiedenis overweegt de Hoge Raad, dat het ontstaan van een aanspraak op loon geen noodzakelijke voorwaarde is om van een bemiddelingsovereenkomst te kunnen spreken.

Het maakt volgens de Hoge Raad vervolgens geen verschil of de huurbemiddelaar zelf actief de verhuurder benadert met het verzoek of hij woonruimte te huur heeft die de huurbemiddelaar op zijn internetpagina wil plaatsen, of dat de verhuurder aan de huurbemiddelaar meldt dat de woonruimte op de internetpagina van de huurbemiddelaar kan worden geplaatst.

Dit is volgens de Hoge Raad slechts anders indien de internetpagina alleen als een “elektronisch prikbord” functioneert. Dat wil zeggen dat de beheerder daarvan niet de aspirant-verhuurder en –huurder van elkaar afschermt en het hen dus niet onmogelijk maakt dat zij rechtstreeks en zonder zijn tussenkomst met elkaar in contact treden om over de totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen.

Opgemerkt zij dat het voorgaande alleen geldt wanneer er sprake is van huur en verhuur van een zelfstandige woonruimte en de huurder de huurovereenkomst niet is aangegaan in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf. Het arrest geldt niet voor onzelfstandige woonruimten zoals de verhuur van kamers in (bijvoorbeeld) een studentenhuis.

GEVOLGEN
Gelet op het arrest van de Hoge Raad zouden huurders die in het verleden courtage hebben betaald aan de huurbemiddelaar de door hen betaalde bedragen met reëel perspectief op succes kunnen terugvorderen, indien nog geen vijf jaren zijn verstreken.

Mocht u meer willen weten omtrent de huurprijsaanpassingen, neemt u dan gerust contact met ons op.

VOOR MEER INFORMATIE:
Erik Kuper
kuper@vanzeijlbijlaartsen.nl
T: 0341- 420606

Van Zeijl Bijl Aartsen Advocaten. Vertrouwd.