Huurprijsaanpassingen bij bedrijfsruimte: hoe zat het ook alweer?

In tijden van crisis zoeken ondernemers naar mogelijkheden om kostenbesparingen te realiseren. Omdat de huur van het bedrijfspand vaak een aanzienlijk deel van de vaste lasten vormt, kan het lonen om na te gaan welke mogelijkheden bestaan om tot een verlaging van de huurprijs te komen.

Soorten bedrijfsruimte
Alvorens wordt beoordeeld wat de mogelijkheden zijn om een huur-prijsaanpassing te verkrijgen, dient een onderscheid te worden gemaakt tussen de soorten bedrijfsruimten die de Wet kent. De Wet kent twee soorten bedrijfsruimten, te weten middenstandsbedrijfsruimte (zoals bijvoorbeeld een restaurant en/of winkel) en overige bedrijfsruimte (zoals bijvoorbeeld kantoorruimte en/of opslagloods).

Overige bedrijfsruimte
In de wettelijke bepalingen die voor overige bedrijfsruimte gelden, is geen artikel opgenomen over het wijzigen van de huurprijs. Als uitgangspunt geldt de contractsvrijheid van partijen. Zij kunnen zelf afspraken maken over de huurprijs die verschuldigd is, de indexering daarvan en over de mogelijkheid of de huurprijs in een later stadium kan worden verhoogd of verlaagd.

Middenstandsbedrijfsruimte
Voor middenstandsbedrijfsruimte kent de Wet daarentegen wel voorschriften over de mogelijkheid van een huurprijswijziging. Die voorschriften zijn van semi-dwingend recht, wat betekent dat niet ten nadele van de huurder van die bepalingen mag worden afgeweken. Afwijken ten voordele van de huurder is dus wel mogelijk.

Als de huurder (maar ook de verhuurder) meent dat de tussen partijen geldende huurprijs niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, kan hij – indien hij daarover geen overeenstemming bereikt met de ander – vorderen dat de kantonrechter de huurprijs nader vaststelt. Artikel 7:303 BW bepaalt op welk tijdstip een dergelijke vordering kan worden ingesteld, hoe de kantonrechter deze vordering moet beoordelen en op welk tijdstip een door de kantonrechter nader vastgestelde huurprijs gaat gelden.

De vordering is slechts ontvankelijk indien die vergezeld gaat van een advies over de nadere huurprijs van een door partijen gezamenlijk benoemde deskundige. Indien partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over de benoeming van een deskundige, kan op verzoek van de kantonrechter een deskundige worden benoemd. De kantonrechter is bij zijn beslissing overigens niet gebonden aan het advies van een door partijen benoemde deskundige en kan besluiten dat hij een nieuwe deskundige benoemt om zich te laten voorlichten.

Wanneer kan de vordering worden ingesteld?
Als de huurovereenkomst voor bepaalde tijd geldt, kan de vordering worden ingesteld na afloop van de overeengekomen duur.
Als de huurovereenkomst voorziet in een verlengingsmogelijkheid na het verstrijken van de overeengekomen aanvangsduur, waarvoor de huurder gebruik kan maken van een optie, dan kan  na het verstrijken van de aanvangsduur nadere huurprijsvaststelling worden gevorderd. Wordt de huurovereenkomst door gebruikmaking van de optie daarna voor bepaalde tijd verlengd, dan kan na het verstrijken van die (overeengekomen) bepaalde tijd wederom een nadere huurprijsvaststelling worden gevorderd.

In alle andere gevallen geldt dat ten minste vijf jaren moeten zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan.

Hoe wordt de nieuwe huurprijs vastgesteld?
Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de kantonrechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die gelden in de tijd van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering.

Voor wat betreft de keuze van vergelijkingspanden wordt het aan de kantonrechter overgelaten welke bijzondere omstandigheden een rol spelen in de concrete situatie. Onder meer kan rekening worden gehouden met de ligging, grootte, indeling, kwaliteit en bereikbaarheid van de bedrijfsruimte en met voorzieningen in en om de bedrijfsruimte, zoals parkeergelegenheid. De kantonrechter beslist uiteindelijk hoeveel en welke panden hij in de vergelijking wil betrekken en of hij, als er sprake is van een monopolie-situatie aan de zijde van de verhuurder, andere panden van diezelfde verhuurder in de vergelijking wil betrekken.

Het feit dat de panden, die op zichzelf in aanmerking komen om als vergelijkbare bedrijfsruimte in de berekening te worden betrokken, één of meer verschillen vertonen ten opzichte van het procedurepand (bijvoorbeeld met betrekking tot de staat van onderhoud en/of het vloeroppervlak) hoeft op zichzelf niet uit te sluiten dat die vergelijkingspanden in aanmerking worden genomen, mits met die verschillen op een passende wijze rekening wordt gehouden.

Wanneer gaat de nieuwe huurprijs in?
De huurprijs gaat in beginsel in met ingang van de dag waarop de vordering is ingesteld. Bereiken partijen geen overeenstemming over de te benoemen deskundige dan geldt als ingangsdatum de dag waarop de kantonrechter wordt verzocht een deskundige te benoemen. Daarom is het raadzaam om niet te lang in onderling overleg te proberen een deskundige aan te wijzen, maar om de kantonrechter te vragen een deskundige te benoemen.

Huurders die vergelijkbare bedrijfsruimte huren, doen er goed aan om onderling huurprijzen uit te wisselen, om zo invloed te kunnen uitoefenen op de uitkomst van het onderzoek van de deskundige. Op die manier kunnen die bedrijfsruimtes als referentiepanden worden betrokken bij de vergelijking terwijl anders, door de inbreng van vergelijkingspanden door verhuurder met een hogere huurprijs, de huurprijs wellicht niet wordt verlaagd maar zelfs wordt verhoogd. Had de huurder wel van die lage huurprijs geweten en de bedrijfsruimte ingebracht, dan was de huurprijs ook minder gestegen of misschien zelfs wel gedaald.

Mocht u meer willen weten omtrent de huurprijsaanpassingen, neemt u dan gerust contact met ons op.

Voor meer informatie:
Erik Kuper
kuper@vanzeijlbijlaartsen.nl
T: 0341- 420606
Van Zeijl Bijl Aartsen Advocaten. Vertrouwd.