INDEXERING HUURPRIJS COMMERCIËLE RUIMTEN TOCH BEPERKT?

Rond de jaarwisseling was er veel aandacht voor de indexering van de huurprijzen van commerciële ruimten (zoals kantoorgebouwen en/of winkelruimten). Het veelal gebruikte ROZ-modelcontract gaf de verhuurder het recht de huurprijs te indexeren met de consumentenprijsindex (CPI) van het CBS. In sommige gevallen leidde dat tot een indexering van 14,5% met als gevolg dat verhuurders en huurders lijnrecht tegenover elkaar kwamen te staan.

Totstandkoming CPI
De CPI wordt gebaseerd op de ontwikkeling van de prijzen van verschillende goederen en diensten, zoals bijvoorbeeld boodschappen, abonnementen, benzine, huur en energie. De in sterke mate toegenomen energieprijs had tot gevolg dat het CPI eveneens aanzienlijk steeg.

In maart 2023 maakte het CBS bekend dat zij met ingang van juni 2023 een nieuwe methode gaat gebruiken om de energieprijzen te meten. De oude methode gaf een onjuist beeld en de nieuwe methode zorgt voor een nauwkeuriger inflatiecijfer.

Voorzieningenrechter Den Haag
Geïnspireerd door rechtspraak over huurprijskorting wegens corona, en de in dat verband afgekondigde overheidsmaatregelen, kwam de vraag op of huurders wederom met een beroep op het leerstuk van onvoorziene omstandigheden de CPI-indexering mogelijk buiten werking zouden kunnen stellen.

Op 19 juni 2023 is voor het eerst een vonnis gepubliceerd waar deze vraag aan de orde komt.

In deze uitspraak in kort geding van de rechtbank Den Haag voerde de huurder aan dat de explosieve stijging van de energiekosten als gevolg van (onder meer) de oorlog in Oekraïne is aan te merken als een onvoorziene omstandigheid, zodat de verhuurder de ongewijzigde instandhouding van de tussen partijen overeengekomen indexeringsclausule in redelijkheid niet mag verwachten.

Dat beroep wordt door de voorzieningenrechter gepasseerd. Met de door partijen overeengekomen indexeringsclausule hebben zij juist een voorziening getroffen voor de situatie waarin de waarde van geld als gevolg van de gestegen prijzen daalt. Het enkele feit dat de ontstane inflatie aanmerkelijk hoger is dan tijdens de tot standkoming van de huurovereenkomst maakt het niet anders.

Wél meent de Voorzieningenrechter dat de overeengekomen indexeringsclausule niet onverkort kan worden toegepast. De huurprijsverhoging is namelijk gebaseerd op een aan de CPI ten grondslag liggende berekeningsmethode die, vanaf het moment dat de energieprijzen explosief gingen stijgen, volgens het CBS niet (meer) adequaat is. Omdat het CBS die methode inmiddels heeft aangepast kan volgens de Voorzieningenrechter die methode niet zonder meer worden toegepast.

De tussen partijen conform ROZ-model gesloten huurovereenkomst bevat een (standaard)bepaling dat, wanneer het CBS een prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, een zoveel mogelijk daaraan aangepast of een vergelijkbaar indexcijfer moet worden gehanteerd, met de mogelijkheid daarover bindend advies te vragen aan de directeur van het CBS indien partijen het niet met elkaar eens worden.

De vordering van de verhuurder tot betaling van de huurprijsindexering wordt daarom afgewezen.

Conclusie
Ofschoon dit slechts een eerste uitspraak van een lagere rechter over dit onderwerp is, geeft deze uitspraak huurders houvast om de CPI-indexering ter discussie te stellen. Uiteindelijk zal de tijd moeten leren of dit een bestendige lijn in de rechtspraak wordt.

Voor meer informatie
Hebt u vragen of wilt u meer informatie over dit onderwerp? Neem dan gerust contact op.

Erik Kuper
kuper@vanzeijlbijlaartsen.nl
T: 0341- 420606