KENNISGEVING BIJ BURGEMEESTERSSLUITING

Wanneer een huurder zijn (betalings)verplichtingen uit de huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak niet nakomt is de hoofdregel dat die huurovereenkomst alleen door tussenkomst van een rechter kan worden ontbonden (artikel 7:231 BW). Uitzondering op deze regel is dat een verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden wanneer door gedragingen in de woning de openbare orde is verstoord en de woning op grond van artikel 174a Gemeentewet door de burgemeester is gesloten.

De bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding is beperkt tot de gevallen waarin de woning daadwerkelijk wordt gesloten. Een enkele voorgenomen sluiting is daarvoor niet voldoende. Om zijn werking te hebben dient de ontbindingsverklaring op schrift te zijn gesteld (artikel 6:267 lid 1 BW) én de huurder ook te hebben bereikt (artikel 3:37 lid 3 BW).

In de praktijk liep een verhuurder dan vaak aan tegen het probleem dat de woning óf nog niet gesloten was óf na sluiting de huurder daar niet meer verbleef en de ontbindingsverklaring de huurder niet bereikte en daarmee dus geen effect sorteerde.

Het Gerechtshof Den Haag heeft in een recent gepubliceerd arrest handvatten aangereikt hoe dit kan worden ondervangen.   

Het Gerechtshof oordeelde dat de ontbindingsverklaring – nadat de burgemeester heeft besloten tot sluiting van de woning – ook voorafgaand aan de daadwerkelijke reeds aangekondigde sluiting van de woning kan worden verzonden, mits de daarin aangezegde ontbinding pas effect sorteert op het moment van de feitelijke sluiting van de woning. Dat kan worden bereikt door in de brief op te nemen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden “reeds nu voor alsdan, uitsluitend voor het geval de woning daadwerkelijk wordt gesloten”.

Volgens het Gerechtshof is het in het belang van alle betrokkenen dat de verhuurder de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring voorafgaand aan de feitelijke sluiting van de woning mag versturen. Dit vergroot namelijk de kans dat de ontbindingsverklaring de huurder daadwerkelijk bereikt. Vóór de sluiting woont hij immers nog in de te sluiten woning en is dus ook in staat daar post te ontvangen. Na sluiting van de woning heeft de huurder weliswaar mogelijk juridisch nog steeds domicilie in de woning, maar is hij daar feitelijk niet te bereiken. Als de verhuurder wacht met het versturen van de ontbindingsverklaring totdat de woning gesloten is, vergroot dit dus de kans dat deze verklaring de huurder pas na afloop van de sluiting bereikt en dus veel later dan nodig. Daarmee gaat voor de huurder ook kostbare tijd verloren om een andere woning te zoeken.

Voor meer informatie:
Wordt u als verhuurder en/of huurder geconfronteerd met een door de burgemeester gesloten woning? Neem dan gerust contact op.

Erik Kuper
kuper@vanzeijlbijlaartsen.nl
T: 0341- 420606