Koop breekt geen huur, of toch wel? De Hoge Raad legt uit.

Artikel 7:226 BW bepaalt dat bij de overdracht van een zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst overgaan op de koper. Deze regel staat bekend als “koop breekt geen huur”. Maar geldt deze regel in alle gevallen?

Op 25 september 2020 heeft de Hoge Raad in een aan hem voorgelegde zaak arrest gewezen waarin deze regel nader wordt uitgelegd.

De huurovereenkomsten in deze zaak hadden betrekking op timeshares in een op Sint Maarten gelegen resort. De eigenaar van de verhuurde accommodaties en de verhuurder behoorden tot hetzelfde concern. Splitsing van de vennootschap die het resort in eigendom had en de vennootschap die de accommodaties verhuurde, was uitsluitend ingegeven door de concernbelangen (en mogelijk die van de bank als financier). De timesharenemers (huurders) stonden daar volledig buiten en waren in veel gevallen daarvan ook niet op de hoogte.

De Hoge Raad overweegt dat artikel 7:226 BW alleen ziet op gevallen waarin de verhuurder (of diens schuldeiser in geval van gedwongen verkoop) de verhuurde zaak overdraagt. In de wetsgeschiedenis bij artikel 7:226 BW is onder ogen gezien dat deze bepaling niet van toepassing is op gevallen, waarin de verhuurder een ander is dan de eigenaar en de eigenaar degene is die de verhuurde zaak overdraagt. Dat betekent dat de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst dus niet op grond van artikel 7:226 BW overgaan op de koper wanneer het niet (de schuldeiser van) de verhuurder is die de zaak overdraagt. Dit wordt niet anders wanneer de verhuurder wel economisch eigenaar van de verhuurde zaak is.

In het aan de Hoge Raad voorgelegde geval betekende dit dus dat de koper van het resort op grond van artikel 7:226 BW niet gebonden was aan de door de verhuurder gesloten timeshareovereenkomsten.

De Hoge Raad overweegt ten overvloede dat de koper wel op een andere grond dan artikel 7:226 BW mogelijk gehouden kan zijn om verhuurdersverplichtingen uit de huurovereenkomsten te blijven respecteren. Wel moet er dan sprake zijn van bijzondere omstandigheden. De Hoge Raad wijst expliciet op artikel 6:162 BW (onrechtmatige daad) respectievelijk artikel 6:2 BW (redelijkheid en billijkheid). Het feit dat een koper weet dat de zaken zijn verhuurd is onvoldoende, maar wanneer de eigenaar bijvoorbeeld heeft ingestemd met de verhuur kan dit anders liggen.

Uit dit arrest volgt dat het van belang is om als huurder te weten of uw verhuurder ook eigenaar van het pand is. Is dat niet het geval dan bestaat het risico dat bij overdracht van de zaak u als huurder gehouden bent het pand te ontruimen.

Voor meer informatie:

Wilt u meer weten of hebt u vragen over uw positie als huurder of verhuurder? Neem dan gerust contact op. 

Erik Kuper
kuper@vanzeijlbijlaartsen.nl
T: 0341- 420606