Mag een verhuurder zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot opschorten?

Recent heeft de Hoge Raad een interessant arrest gewezen dat relevant is voor verhuurders en huurders.

Wat was het geval?
Een verhuurder verhuurt met ingang van 1 juni 2016 een bedrijfsruimte bestaande uit twee units aan een huurder voor een periode van 5 jaar. Vanaf januari 2019 stopt de huurder met het betalen van huur en begin mei 2019 verlaat de huurder vervolgens de bedrijfsruimte. De verhuurder dringt er bij de huurder op aan om de units op te ruimen en de sleutels in te leveren. De huurder doet dat niet, waarna de verhuurder besluit de sloten van de units te vervangen. De verhuurder laat aansluitend aan de huurder weten dat hij, gelet op de betalingsachterstand, geen aanleiding ziet om aan haar weer het huurgenot te verschaffen (lees: de toegang te verschaffen). Vervolgens verhuurt de verhuurder de units aan derden.

De verhuurder vordert (1) de ontbinding van de huurovereenkomst en (2) de veroordeling van de huurder tot betaling van de onbetaald gelaten huur over de periode van 1 januari 2019 tot het moment waarop zij de units aan derden heeft verhuurd. De huurder stelt op haar beurt een tegenvordering in en meent dat de verhuurder onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld en schadeplichtig jegens haar is geworden. Daartoe stelt zij dat zij vanaf het moment dat de sloten zijn vervangen geen huur meer is verschuldigd, omdat de verhuurder is gestopt met het verschaffen van het huurgenot.

Het Hof wijst de vorderingen van de verhuurder toe en de huurder gaat in cassatie bij de Hoge Raad.

Hoge Raad
Kort gezegd klaagt de huurder in cassatie dat een verhuurder zich tijdens de looptijd van een huurovereenkomst niet eenzijdig kan bevrijden van zijn plicht om het huurgenot te verschaffen. Het verschaffen van huurgenot is namelijk de kernverplichting van een verhuurder, welke verplichting een voortdurend karakter heeft die naar haar aard niet alsnog kan worden nagekomen als de huurder de betalingsachterstand aanzuivert.

De Hoge Raad is het daar niet mee eens en overweegt dat een huurovereenkomst een wederkerige overeenkomst is. De regel dat als één van partijen haar verplichtingen niet nakomt, de andere partij bevoegd is de nakoming van haar daartegenover staande verplichting op te schorten, geldt ook voor partijen bij een huurovereenkomst. Daar hoeft niet aan in de weg te staan dat de uit de huurovereenkomst voortvloeiende (niet-nagekomen) betalingsverplichting betrekking heeft op een eerder tijdvak dan de uit diezelfde huurovereenkomst voortvloeiende (opgeschorte) verplichting tot het verschaffen van het huurgenot. Dat de ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak alleen door de rechter kan worden uitgesproken, staat volgens de Hoge Raad niet in de weg aan de opschortingsbevoegdheid van een verhuurder.

Conclusie
Let wel, aan het arrest kan niet de algemene regel worden ontleend dat een verhuurder bij een betalingsachterstand zonder meer de sloten mag vervangen. Van doorslaggevend belang was het feit dat de huurder op eigen initiatief de bedrijfsruimte al had verlaten. Het is een verhuurder dus niet toegestaan om eigenrichting toe te passen en een huurder, die nog gebruik maakt van het gehuurde, dat gebruik te ontzeggen door de sloten te vervangen.

Voor meer informatie
Wilt u meer weten of heeft u vragen over dit onderwerp? Neem dan gerust contact op.

Erik Kuper
kuper@vanzeijlbijlaartsen.nl
T: 0341- 420606