Prejudiciële vragen over huur en het Coronavirus

Eerder schreef ik al een bijdrage over de vraag hoe (corona) huurkorting wordt berekend.

De tot op heden over dit onderwerp in bodemprocedures gewezen vonnissen zijn afkomstig van kantonrechters. Uitspraken in bodemprocedures van hogere instanties zijn tot op heden nog niet gewezen.

Er is een tendens te ontwaren dat kantonrechters in hun vonnissen voorbij gaan aan de vraag of de van overheidswege opgelegde sluiting van (bijvoorbeeld) de horeca moet worden gekwalificeerd als een gebrek. Met enige regelmaat wordt geoordeeld dat, in het midden gelaten of er sprake is van een gebrek, de coronacrisis (gelet op haar omvang en gevolgen voor de economie en de maatschappij) als onvoorziene omstandigheid  moet worden beschouwd. Op die grond wijzigt de kantonrechter vervolgens de huurovereenkomst (bijvoorbeeld door verlaging van de huurprijs).

De kantonrechter bij de rechtbank Limburg gaat in een op 31 maart 2021 gewezen vonnis wel in op de vraag of er sprake is van gebrek en stelt daarover prejudiciële vragen aan de Hoge Raad (ECLI:NL:RBLIM:2021:2982).

Volgens de kantonrechter kan de wetsgeschiedenis verschillend worden uitgelegd om tot beantwoording van de vraag te komen of de coronacrisis kwalificeert als een gebrek.

In de reeds bestaande rechtspraak wordt volgens de kantonrechter, onder verwijzing naar de wetsgeschiedenis in veel gevallen aangenomen dat de corona overheidsmaatregelen leiden tot een genotsvermindering van het gehuurde die niet aan de huurder is toe te rekenen en daarom te kwalificeren is als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Dit wordt echter niet verder onderbouwd dan dat in de wetsgeschiedenis is bepaald dat met een gebrek niet enkel de stoffelijke toestand van de zaak wordt bedoeld, maar dat het gaat om elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt. De dwingende overheidsmaatregelen zouden dan een dergelijke omstandigheid vormen. Daartegen zou ook kunnen worden aangevoerd dat de coronaoverheidsmaatregelen zien op de uitoefening van de horeca en niet op het gehuurde zelf. Het is volgens de kantonrechter dan ook de vraag of “van een op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt” als bedoeld in de wetsgeschiedenis sprake is.

De kantonrechter acht het daarom zinvol om over deze kwestie prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen, te meer nu landelijk momenteel veel rechtszaken lopen en dat de verwachting is dat er nog vele zullen volgen. De kantonrechter stelt vervolgens de navolgende vragen aan de Hoge Raad:

1. dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
2. zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
3. (of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
4. zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Zodra de Hoge Raad deze vragen heeft beantwoord, informeren wij u daarover.

Voor meer informatie:
Wilt u meer weten of hebt u vragen over uw positie als huurder of verhuurder? Neem dan gerust contact op.

Erik Kuper
kuper@vanzeijlbijlaartsen.nl
T: 0341- 420606