Q&A HUURRECHT IN VERBAND MET DE CORONACRISIS

14 april 2020

Laatst aangepast op 14 april 2020

Als gevolg van door het kabinet genomen maatregelen hebben per 16 maart 2020 (o.a.) alle horecagelegenheden en sport- en fitnessclubs tot (ten minste) 28 april 2020 hun deuren moeten sluiten. Ook veel retailbedrijven sluiten noodgedwongen hun winkels wegens dalende omzetten. Dit heeft een grote impact op de bedrijfsvoering van deze ondernemers, nu zij door de maatregelen geconfronteerd zullen worden met minder inkomsten, of in het uiterste geval met inkomsten die in het geheel wegvallen. Niet alleen kleine detaillisten worden getroffen, maar recent is gebleken dat ook grote (inter)nationale winkelketens in de problemen lijken te komen.

Een ondernemer zal, daar waar mogelijk, proberen te snijden in zijn kosten. De te betalen huur zal dan ook de revue passeren als mogelijkheid om (tijdelijk) niet te betalen. Maar wat zijn de mogelijkheden daarvoor? 

Vraag: ik ben huurder en mijn omzet is aanzienlijk gedaald als gevolg van de coronacrisis. Kom ik in aanmerking voor een lagere huurprijs?

Hoogstwaarschijnlijk niet. Artikel 7:207 BW kent aan de huurder het recht toe om vermindering van de huurprijs te vorderen wanneer er sprake is van een vermindering van zijn huurgenot als gevolg van een gebrek aan het gehuurde.

Een gebrek is een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, als gevolg waarvan de huurder niet het genot ontvangt dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Een economische crisis wordt in beginsel aangemerkt als een omstandigheid waarmee huurders rekening moeten houden bij het sluiten van een huurovereenkomst. Dit kan mogelijk anders zijn als de verhuurder garanties heeft gegeven met betrekking tot bezoekersaantallen van (bijvoorbeeld) een winkelcentrum.

De vraag is of het Coronavirus een omstandigheid is die niet aan de huurder kan worden toegerekend. Het hoeft geen betoog dat zowel de verhuurder als huurder geen verwijt valt te maken. De vraagt rijst vervolgens of het Coronavirus een omstandigheid is die aan één van de partijen kan worden toegerekend op grond van verkeersopvattingen.

Uit rechtspraak volgt dat omstandigheden die niet aan de verhuurder te wijten zijn vrij snel in de risicosfeer liggen van de huurder. Eerder heeft de Hoge Raad al uitgemaakt dat een tegenvallend bezoekersaantal niet kwalificeert als een gebrek, omdat dit een risico is dat in beginsel voor rekening van de huurder komt.

Wel kan mogelijk een beroep worden gedaan op onvoorziene omstandigheden die ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst niet voorzienbaar waren, en op grond waarvan het in strijd met de redelijkheid en billijkheid is om ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst te verlangen. Meer informatie daarover is te vinden in onze Q&A Verbintenissenrecht.

Vraag: ben ik verplicht mijn winkel open te houden?

In de huurovereenkomst is vaak de verplichting voor de huurder opgenomen om zijn onderneming te exploiteren. De gedachte daarachter is dat een leegstaand pand de beleggingswaarde van het pand niet ten goede komt. Om die reden zien verhuurders vaak strikt toe op de naleving van deze verplichting.

In het geval een huurder als gevolg van de maatregelen van het kabinet verplicht is zijn deuren te sluiten, kan hij deze verplichting niet nakomen. Deze omstandigheid kwalificeert als overmacht en een verhuurder kan zijn huurder niet dwingen de Wet te overtreden. In dat geval kan een verhuurder de huurder niet verplichten zijn winkel open te houden.

Lastig wordt het wanneer de huurder uit eigen beweging zijn winkel sluit vanwege een wegvallende omzet dan wel een zorgplicht richting het personeel en/of haar klanten (voorkomen van besmetting). De Wet verplicht verhuurder en huurder zich jegens elkaar te gedragen in overeenstemming met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Daarnaast zijn zowel verhuurder als huurder gehouden tot goed (ver)huurderschap. Ik meen dat in de gegeven omstandigheden een verhuurder een huurder niet kan verplichten zijn winkel open te houden.

N.B. het sluiten van de winkel staat los van de vraag of de huurder gehouden is huur te blijven betalen.

Vraag: doe ik er verstandig aan mijn verhuurder te laten weten dat ik voorlopig geen huur ga betalen?

Nee. Afgeraden wordt om eenzijdig aan de verhuurder mee te delen dat er geen huur zal worden betaald. Een verhuurder mag een dergelijke verklaring opvatten als een weigering tot het nakomen van contractuele verplichtingen. Dat geeft hem het recht de huurovereenkomst door tussenkomst van een kantonrechter te laten ontbinden, met alle gevolgen van dien.

Conclusie
Samengevat zal een huurder snel gehouden zijn om zijn betalingsverplichtingen na te komen.

Overigens meen ik dat in de gegeven omstandigheden de oplossing eruit zou moeten bestaan dat men met elkaar in gesprek gaat en elkaar daar waar mogelijk de hand te reikt. Een verhuurder kan wel strikt nakoming van de huurovereenkomst verlangen, maar de vraag rijst of hij daar uiteindelijk zelf ook beter van wordt. Wanneer een huurder aan de Coronacrisis ten onder gaat, is het nog maar zeer de vraag of – in deze onzekere tijd – snel een nieuwe huurder is gevonden voor het dan leegstaande pand.

De overheid lijkt dit ook onder ogen te zien en heeft marktpartijen gevraagd om tot landelijke afspraken te komen over huuruitstel of huurverlagingen. Mochten partijen daar niet uit komen, wordt overheidsingrijpen niet uitgesloten.

Voor meer informatie:
Wilt u meer weten? Neem dan gerust contact op.

Erik Kuper
kuper@vanzeijlbijlaartsen.nl
T: 0341- 420606

Meer weten?
Wij helpen u graag verder