WANNEER IS SPRAKE VAN ‘EEN SERIEUZE GEGADIGDE’?

In eerdere artikelen[1] ging ik in op het Didam-arrest van de Hoge Raad en de gevolgen ervan voor de praktijk. De Hoge Raad oordeelde, kort gezegd, dat overheden bij de verkoop van onroerend goed aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria tot de selectie van een koper moeten komen. Een uitzondering op deze regel kan worden aangenomen, indien sprake is van slechts één serieuze gegadigde. Een klein jaar na het arrest begint steeds beter zichtbaar te worden hoe de rechtspraak omgaat met ‘Didam’. In dit artikel bespreek ik een uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam, waarin aan de orde was of de gemeente Rotterdam voornoemde uitzonderingsgrond mocht toepassen.

De uitspraak
De gemeente is eigenaar van percelen grond en water in de Rijnhaven in Rotterdam. Ten gunste van X is een aantal percelen aan de zuidzijde van de Rijnhaven belast met een recht van erfpacht, dat eindigt op 26 april 2050. Een deel van deze percelen alsmede een daarop staand gebouw, de Codrico-fabriek, is sinds 1969 in gebruik als fabriek voor de verwerking van landbouwproducten tot halffabricaten. In 2015 hebben de gemeente, X en Codrico een convenant ondertekend waarin is vastgelegd dat ten behoeve van de bedrijfsvoering van Codrico een gedeelte van de Rijnhaven gevrijwaard blijft van permanente objecten en op een bepaalde diepte wordt gehouden.

De gemeente heeft de ambitie om de Rijnhaven te ontwikkelen tot woongebied met nieuwe woningen, een strand en een stadspark. In 2018 heeft X de gemeente benaderd met het initiatief om, onder meer, de Codrico-fabriek te verplaatsen. In 2020 hebben de gemeente en RBCV – een organisatie die zich bezighoudt met het verkrijgen van en beleggen in vastgoed – een intentieovereenkomst gesloten waarin afspraken zijn gemaakt over de verplaatsing van de fabriek naar een vervangende locatie in de Spaanse Polder in Rotterdam. Belangrijk is dat X – erfpachter van de betrokken percelen – rechtstreeks betrokken is bij RBCV.

In maart 2022 heeft de gemeente haar voornemen tot het aangaan van overeenkomsten ten behoeve van het project bekendgemaakt. De gemeente stelde zich op het standpunt dat RBCV de enige serieuze gegadigde was, zodat de hoofdregel van ‘Didam’ niet van toepassing was.

Een partij die ook geïnteresseerd was in de ontwikkeling van het project, kwam in rechte op tegen deze handelswijze van de gemeente en stelde dat de gemeente ten onrechte had aangenomen dat RBCV de enige serieuze gegadigde was.

De voorzieningenrechter oordeelde dat de gemeente terecht heeft aangenomen dat RBCV de enige serieuze gegadigde was. Zij was dus niet verplicht om de koper te selecteren op grond van een toetsing aan objectieve, toetsbare en redelijke criteria (de hoofdregel van ‘Didam’). Belangrijk in deze overweging van de voorzieningenrechter is dat de gemeente van doorslaggevend belang mocht achten dat zonder medewerking van X/RBCV de integrale gebiedsontwikkeling niet kan worden gerealiseerd, omdat de fabriek dan niet binnen afzienbare tijd kan worden verplaatst. De partij die ook geïnteresseerd was had nog aangevoerd dat er ook andere mogelijkheden waren om de Codrico-fabriek te verhuizen. Denk aan uitkoop of onteigening. De voorzieningenrechter oordeelde echter dat de gemeente naar redelijkheid mocht inschatten dat deze alternatieven op zowel praktische als juridische bezwaren stuiten en in ieder geval meer tijd zouden vergen.

Conclusie
De uitspraak van de voorzieningenrechter laat zien dat de gemeente bij het invullen van criteria om als ‘serieuze gegadigde’ te kunnen worden aangemerkt de nodige beleidsvrijheid heeft. Beleidsmatige en economische keuzes kunnen aldus een rol spelen bij de vraag of aan de hoofdregel van ‘Didam’ moet worden voldaan of dat een motivering dat slechts sprake is van één serieuze gegadigde volstaat. Of deze ontwikkeling zich in de rechtspraak doorzet moet nog blijken, maar voor (lokale) overheden zal zij welkom zijn.

Voor meer informatie:
Dennis Cremer
cremer@vanzeijlbijlaartsen.nl
T: 0341-420606

[1] Mededingingsruimte bij verkoop van onroerende zaken door overheden & Didam en reeds gesloten overeenkomsten