ENKEL GLAS (TOCH) GEEN GEBREK

Begin 2024 was er veel te doen over een uitspraak van de kantonrechter Amsterdam waarin werd geoordeeld dat enkel glas in de ramen van een huurwoning een gebrek vormde en de verhuurder verplicht werd die te vervangen door ramen met een hogere isolatiewaarde. Die uitspraak heeft veel stof doen opwerpen, omdat daaruit kon worden afgeleid dat verhuurders van woonruimte konden worden verplicht om op hun kosten enkel glas te vervangen.

Op 11 november 2025 heeft het Gerechtshof Amsterdam uitspraak gedaan in het door de verhuurder tegen het vonnis van de kantonrechter ingestelde hoger beroep en komt tot de conclusie dat géén sprake is van een gebrek.

Casus
De verhuurde woning betrof een monumentaal pand uit 1665. De huurder stelde zich op het standpunt dat er sprake was van een gebrek, omdat de woning niet of slecht was geïsoleerd. Het aanwezige enkel glas bood wel enige bescherming tegen de buitentemperatuur, maar niet in de mate die in de huidige tijd mocht worden verwacht, aldus de huurder. De huurder wilde daarom dat de verhuurder op zijn kosten tot vervanging zou overgaan.

De verhuurder stond niet onwelwillend tegenover het vervangen van het enkel glas, maar vond dat dan sprake was van een verbetering van de woning en daar een huurverhoging tegenover mocht staan.

Juridisch kader
Wanneer een huurwoning een gebrek vertoont, heeft de huurder recht op herstel van dat gebrek en kan bovendien aanspraak worden gemaakt op vermindering van de huurprijs, zolang dat gebrek niet is hersteld. Maar wanneer is nu precies sprake van een gebrek?

Volgens de wet is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak (of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid) waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.

Het Gerechtshof stelt voorop dat deze laatste zinsnede maakt dat van een (goed onderhouden) monumentaal pand uit 1665 in beginsel niet hetzelfde huurgenot mag worden verwacht als van een (goed onderhouden) woning van veel recentere bouwdatum. Het feit dat een woning in de loop der tijd is aangepast, brengt ook niet met zich mee dat de bouwkundige normen, zoals die op hedendaagse bouw van toepassing zijn, ook voor een oudere woning zijn gaan gelden.

De kantonrechter overwoog in zijn vonnis dat een omslag in het denken in de samenleving over het te verwachten genot van een woning een ontwikkeling kan zijn die relevant is bij de vraag of het gehuurde gebrekkig is. Als voorbeelden noemde de kantonrechter de energiecrisis, waarbij zich sterk gestegen energieprijzen voordoen, en het toegenomen klimaatbewustzijn.

Het Gerechtshof denkt hier anders over. In het midden gelaten de vraag of de door de kantonrechter genoemde maatschappelijke en politieke ontwikkelingen zodanig van aard zijn dat zij een rol kunnen spelen bij de vraag of de woning als gebrekkig moet worden aangemerkt, zijn deze ontwikkelingen met alle bijbehorende aspecten ook voortdurend in beweging in verschillende richtingen en daarmee onvoldoende stabiel, aldus het Gerechtshof.  

Conclusie
Verhuurders van woonruimte kunnen weer enigszins gerust ademhalen. Bij de beoordeling van de vraag of sprake is van een gebrek, dient slechts rekening te worden gehouden met de verwachting die een huurder mag hebben van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Van een monumentaal pand mag dus minder worden verwacht dan van een recente nieuwbouw woning.

Uiteraard kan een verhuurder besluiten, al dan niet op verzoek van zijn huurder, een woning te verduurzamen. In ruil daarvoor mag dan wel de huurprijs worden verhoogd.

Voor meer informatie:
Wilt u meer weten of heeft u vragen over dit onderwerp? Neem dan gerust contact op.

Erik Kuper
kuper@vzba.nl
0341-420606