Een hogere huurprijs als grond voor opzegging 7:290-bedrijfsruimte?

Verhuurders van een bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW kunnen een huurovereenkomst slechts opzeggen op basis van in de wet limitatief opgenomen opzeggingsgronden. Onder 290-bedrijfsruimte wordt onder meer verstaan bedrijfsruimten die: “voor het publiek toegankelijk zijn en waar goederen of diensten direct worden geleverd”. Denk daarbij aan winkels, horecagelegenheden en/of supermarkten.

Opzeggingsgronden 7:290-bedrijfsruimte
Een verhuurder kan een huurovereenkomst niet zomaar beëindigen, maar is gebonden aan de in artikel 7:296 BW genoemde opzeggingsgronden. Afhankelijk van de reeds verstreken looptijd van de huurovereenkomst kan worden opgezegd op de volgende gronden:

a. wanneer de huurder zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt;

b. wanneer de verhuurder aannemelijk kan maken dat hij het verhuurde nodig heeft voor dringend eigen gebruik;

c. op grond van een belangenafweging;

d. een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst door de huurder is geweigerd;

e. de verhuurder krachtens een geldig omgevingsplan de bestemming van het verhuurde wenst te wijzigen.  

Hoge Raad
Recent heeft de Hoge Raad een arrest gewezen over toepassing van deze opzeggingsgronden.

Het arrest had betrekking op  de huur van een van de supermarktlocaties van Albert Heijn door Ahold. In 1989 zijn verhuurder en Ahold een huurovereenkomst aangegaan voor een periode van 10 jaar, waarna deze viermaal verlengd kon worden voor telkens 5 jaar. Daarna was de huurovereenkomst vanaf 1 juli 2019 omgezet in een overeenkomst voor onbepaalde tijd, tegen een jaarlijkse huurprijs van circa € 488.000,– per jaar.

Ondertussen had de verhuurder een aanbod gekregen van een andere partij, om het bedrijfspand te huren tegen een bedrag van jaarlijks € 775.000,–. Naar aanleiding van dit aanbod zijn verhuurder en Ahold in gesprek gegaan over een verhoging van de huurprijs. Partijen bereikten echter geen overeenstemming. In juni 2021 heeft verhuurder de huurovereenkomst opgezegd. Ahold stemde niet in met deze opzegging en stelde voor om de huurprijs via de weg van artikel 7:303 BW door de rechter te laten vaststellen.

De huurprijsherziening op grond van artikel 7:303 BW
Voor een huurprijsherziening kent de wet namelijk een afzonderlijke regeling. Op grond van artikel 7:303 BW kunnen zowel verhuurder als huurder de rechter verzoeken om de huurprijs nader vast te stellen, wanneer zij van mening zijn dat de overeengekomen huurprijs niet meer marktconform is.

De Hoge Raad bevestigt: hogere huurprijs is geen opzeggingsgrond
Het hof stelde voorop dat voor de verhuurder de mogelijkheid open staat tot een vordering van de huurprijswijziging via artikel 7:303 BW. Hier voegde het hof aan toe dat het enkele belang om een hogere huurprijs te kunnen ontvangen, geen grond was voor de beëindiging van de huurovereenkomst. Ook een belangenafweging zou niet tot een ander oordeel leiden, het zou immers de huurprijsherzieningsprocedure van artikel 7:303 BW omzeilen. Bovendien hadden de verhuurders in casu al veel eerder een huurprijsherzieningsprocedure kunnen starten, hetgeen zij hebben nagelaten.

De Hoge Raad bevestigt dat een beëindiging uitsluitend om een hogere huurprijs te kunnen bewerkstelligen, inderdaad niet mogelijk is op grond van hetgeen in artikel 7:296 BW ligt besloten. Hier voegt de Hoge Raad aan toe dat het oude Burgerlijk Wetboek in artikel 7A:1631 lid 2 sub c zelfs uitdrukkelijk bepaalde dat een opzegging in verband met een huurverhoging nietig was. Hoewel deze nietigheidsgrond bij de herziening in 2003 is geschrapt, blijkt hieruit wel de wens van de wetgever om de wettelijke opzeggingsbescherming en huurprijsvaststelling afzonderlijk te regelen, aldus de Hoge Raad.

Conclusie
Het arrest van de Hoge Raad maakt daarmee expliciet duidelijk dat een verhuurder van een 290-bedrijfsruimte een huurovereenkomst niet kan opzeggen met als enig doel om een hogere huurprijs te verkrijgen. De correcte route om een huurprijsverhoging te realiseren, betreft de weg van artikel 7:303 BW.

Zodra de huurprijs in de praktijk dus niet meer marktconform is, is het raadzaam tijdig een 7:303-procedure aanhangig te maken.

Voor meer informatie
Wilt u meer informatie, of heeft u nadere vragen over dit onderwerp, neem dan gerust contact met ons op.

Jitte van Achthoven
vanachthoven@vanzeijlbijlaartsen.nl
T: 0341-420606