Kwalificatie vaststellingsovereenkomst als huurovereenkomst?

In zijn arrest van 31 januari 2025 heeft de Hoge Raad uitgelegd welke maatstaf moet worden aangelegd bij de beantwoording van de vraag of een vaststellingsovereenkomst tussen een woningcorporatie en kinderen van een overleden huurder als huurovereenkomst mag worden aangemerkt. Deze uitleg is relevant, omdat eerdere arresten van de Hoge Raad op dit punt tegenstrijdig leken te zijn.

Wat was het geval?
Voor het overlijden van huurder woonde zij met haar twee volwassen kinderen in een huurwoning. Na haar overlijden hebben de kinderen en de woningcorporatie een vaststellingsovereenkomst gesloten. Daarin werd vastgelegd dat zij de woning tijdelijk mochten blijven gebruiken tegen betaling van een gebruiksvergoeding. De bedoeling van partijen was om de kinderen een ruimere termijn te geven om andere woonruimte te zoeken.

Tussen partijen ontstond vervolgens discussie over de vraag of de vaststellingsovereenkomst kwalificeerde als huurovereenkomst.

Hoge Raad
De Hoge Raad herhaalt dat voor de kwalificatie als huurovereenkomst bepalend is of de overeenkomst voldoet aan de definitie van artikel 7:201 BW. Dat artikel omschrijft huur als de overeenkomst waarbij de verhuurder zich verbindt om een zaak aan de huurder in gebruik te geven en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.

Om te kunnen beoordelen of een overeenkomst als een huurovereenkomst moet worden aangemerkt, moet eerst door uitleg aan de hand van de Haviltex-maatstaf worden vastgesteld welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Nadat de inhoud van de overeenkomst (dat wil zeggen de wederzijdse rechten en verplichtingen) is vastgesteld (uitleg), moet vervolgens worden beoordeeld of die overeenkomst is aan te merken als een huurovereenkomst (kwalificatie). Als de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van de huurovereenkomst, moet de overeenkomst als zodanig worden aangemerkt. Voor deze kwalificatie is niet van belang of partijen de bedoeling hadden de overeenkomst onder de wettelijke regeling van huurovereenkomst te laten vallen.

Maar volgens de Hoge Raad is onder omstandigheden daarentegen wel een uitzondering op deze regel mogelijk.

Bevat de overeenkomst elementen op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, dan is het volgens de Hoge Raad toch mogelijk dat de overeenkomst in de gegeven omstandigheden, gelet op haar inhoud en strekking, in haar geheel beschouwd toch niet als huurovereenkomst moet worden aangemerkt. Bij de beoordeling of die uitzondering zich voordoet is onder andere van belang voor welke situatie partijen een regeling hebben willen treffen en of een kwalificatie anders dan als huurovereenkomst zich in die situatie verdraagt met het dwingendrechtelijke beschermingsregime voor huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte.

Conclusie
Uit de overeenkomst bleek dat partijen slechts bedoeld hadden een langere ontruimingstermijn overeen te komen en dat het nadrukkelijk niet de bedoeling was dat de kinderen huurrechten zouden verkrijgen. Op basis daarvan komt de Hoge Raad tot de conclusie dat in die situatie een beroep op de uitzondering gerechtvaardigd is. Er is dus geen sprake van een huurovereenkomst.

De praktijk is gebaat bij deze door de Hoge Raad gegeven duidelijkheid. Verhuurders hoeven niet bang te zijn om enige coulance richting huurders te tonen, zolang maar duidelijk wordt vastgelegd wat de bedoeling van partijen is. Het expliciet benoemen van de tijdelijkheid van de regeling én de vastlegging van de afspraak dat geen aanspraak kan worden gemaakt op huurrechten is daarbij van groot belang. Dit luistert nauw en wij helpen u daar graag bij.

Voor meer informatie
Wilt u meer weten of heeft u vragen over dit onderwerp? Neem dan gerust contact op.

Erik Kuper
kuper@vanzeijlbijlaartsen.nl
T: 0341- 420606