HUURPRIJSWIJZIGINGSBEDING CPI + OPSLAG NIET ONEERLIJK

Verhuurders van woonruimte kunnen opgelucht ademhalen. In zijn langverwachte prejudiciële beslissing van 29 november 2024 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een huurprijswijzigingsbeding met opslagpercentage niet oneerlijk is.

Eerder schreef ik dit artikel over de invloed van de Richtlijn Oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (de “Richtlijn”) op de modelcontracten van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Wanneer een huurprijswijzigingsbeding op grond van de Richtlijn door een rechter als oneerlijk wordt gekwalificeerd, heeft dit grote gevolgen voor de verhuurder. De huurprijs wordt dan geacht vanaf de aanvangsdatum nimmer te zijn verhoogd en per saldo zal een huurder te veel huur hebben betaald. Met name de mogelijkheid voor een verhuurder om een opslag boven  op een reguliere indexering in rekening te brengen, kon in de lagere rechtspraak op veel kritiek rekenen.

Opslagbeding en indexatiebeding afzonderlijk toetsbare bedingen?
In zijn beslissing gaat de Hoge Raad allereerst in op het verschil tussen een opslag- en indexatiebeding. Een indexatiebeding en een opslagbeding hebben onderling verschillende doelen. Een indexatiebeding heeft tot doel geldontwaarding te compenseren. Een opslagbeding heeft in de regel tot doel om voor rekening van de verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning.

Dat maakt dat het opslagbeding en het indexatiebeding op inhoudelijke gronden van elkaar te onderscheiden zijn. De beoordeling van de oneerlijkheid van een opslagbeding staat volgens de Hoge Raad daarom los van het indexatiebeding, ook als die bedingen tekstueel in één contractuele bepaling zijn opgenomen.

Is het opslagbeding oneerlijk?
Behoudens bijkomende omstandigheden in een individueel geval is een opslag van maximaal 3% bovenop de indexering volgens de consumentenprijsindex (CPI) volgens de Hoge Raad geen oneerlijk beding. De Hoge Raad overweegt daarover het volgende:

“Een huurovereenkomst voor woonruimte is een duurovereenkomst die doorgaans voor langere tijd wordt gesloten. De verhuurder kan die huurovereenkomst slechts op beperkte gronden beëindigen. Gelet op één en ander heeft de verhuurder er een gerechtvaardigd belang bij om de aanvangshuurprijs jaarlijks te kunnen aanpassen, niet alleen in verband met geldontwaarding, maar ook om de hiervoor in 3.1.4 genoemde doelen na te streven (lees: om kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning). De huurder heeft er een gerechtvaardigd belang bij dat de huurprijs betaalbaar blijft.

De financiële gevolgen van een opslagbeding met een jaarlijks maximum percentage van 3% zijn voor de huurder voorzienbaar, omdat de frequentie van de huurprijswijziging, de berekening van de huurprijsverhogen en de maximale verhoging vaststaan. Hoewel voor de huurder niet voorzienbaar is in hoeverre en op welke gronden de verhuurder toepassing zal geven aan het opslagbeding, en een door de verhuurder aan beding gegeven toepassing voor de huurder in de praktijk moeilijk controleerbaar is, is het voor de huurder bij de beoordeling van de mogelijke gevolgen het beding met name van belang dat hij kan voorzien met welk percentage de huurprijs maximaal mag worden verhoogd en hoe vaak.”

Gevolgen buiten toepassing laten oneerlijk beding
Een oneerlijk bevonden opslagbeding moet buiten toepassing worden gelaten. Een huurprijsverhoging op basis van een oneerlijk bevonden opslagbeding is dus niet mogelijk, noch voor het verleden noch voor de toekomst. Iedere huurprijsverhoging die een huurder heeft betaald op basis van een oneerlijk opslagbeding is onverschuldigd betaald, zodat de huurder in beginsel een vordering heeft tot terugbetaling daarvan.

Wat moet en mag de rechter ambtshalve?
Tot slot staat de Hoge Raad stil bij de taak van de rechter indien die tot de conclusie komt dat een opslagbeding als oneerlijk moet worden aangemerkt.

In dat geval dient de rechter op het toe te wijzen bedrag van een huurachterstand ambtshalve een aftrek toe te passen ter hoogte van de op grond van het opslagbeding doorgevoerde huurprijsverhogingen. De rechter mag niet ambtshalve overgaan tot verrekening van een huurachterstand met een vordering van de huurder op de verhuurder uit hoofde van in het verleden op grond van het oneerlijk opslagbeding onverschuldigd betaalde huurprijsverhogingen. Een huurder moet in de procedure expliciet een beroep op verrekening doen.

Voor meer informatie
Wilt u meer weten of heeft u vragen over dit onderwerp? Neem dan gerust contact op.

Erik Kuper
kuper@vanzeijlbijlaartsen.nl
T: 0341- 420606