GEBRUIK VAN ROZ-MODEL WOONRUIMTE NIET ZONDER RISICO
Door verhuurders van woonruimte wordt met enige regelmaat gebruik gemaakt van de standaard modelcontracten van de Raad voor Onroerende Zaken. Die modelcontracten staan bekend als verhuurdersvriendelijk, maar uit recente rechtspraak blijkt dat het gebruik daarvan niet zonder risico is voor een verhuurder. Wat is er aan de hand?
Richtlijn oneerlijke bedingen consumentenovereenkomsten
In Nederland geldt de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (de “Richtlijn”).
Op grond van deze Richtlijn moet een rechter ambtshalve toetsen of een beding in een consumentenovereenkomst oneerlijk is. Daarbij moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is dus de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. De verhuur van woonruimte door een professionele verhuurder aan een consument valt onder de reikwijdte van de Richtlijn. Ambtshalve toetsen houdt in dat een rechter dit uit eigen beweging moet doen, óók wanneer geen van beide partijen een beroep op het desbetreffende beding doet.
De verhuurder kan zich ook niet onttrekken aan de ambtshalve toetsing door na het sluiten van de huurovereenkomst eenzijdig aan zijn huurder te melden dat hij geen beroep op het beding zal doen, omdat het beding mogelijk oneerlijk zou zijn.
Wanneer is een beding oneerlijk?
Een beding is oneerlijk wanneer die het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort en over het beding niet afzonderlijk is onderhandeld. Het beding kan dus zowel in algemene voorwaarden of in de huurovereenkomst zelf staan.
De Richtlijn bevat een bijlage (de zogenoemde blauwe lijst) met een niet uitputtende lijst van bedingen die als oneerlijk kunnen worden aangemerkt. Wanneer de rechter oordeelt dat een beding oneerlijk is, wordt dat beding door de rechter vernietigd. Het geldt daarmee niet meer tussen partijen. Ook kan in dat geval niet meer worden teruggevallen op een bepaling van nationaal recht.
Recente voorbeelden
De navolgende bedingen uit het ROZ-model woonruimte zijn recent in rechtspraak als oneerlijk gekwalificeerd.
Huurprijswijzigingsbeding
Het huurprijswijzigingsbeding op grond waarvan, naast een verhoging met de inflatiecorrectie, het voor de verhuurder mogelijk is om daarnaast ieder jaar de huurprijs nog met een nader door de verhuurder in het model in te vullen maximumpercentage te verhogen, is door de rechtbank Amsterdam meermaals vernietigd. Als gevolg daarvan wordt de huurprijs geacht vanaf aanvangsdatum nooit te zijn verhoogd en is (in plaats van een huurachterstand) sprake van een huurvoorstand!
Incassokostenbeding
Een huurder is als consument op grond van de wet slechts de kosten als bedoeld in het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd en alleen voor zover is voldaan aan artikel 6:96 BW. Het ROZ-model verplicht de huurder om bij niet nakoming van de huurovereenkomst alle in dat verband door een verhuurder gemaakte kosten te voldoen. De rechtbank Amsterdam vernietigt het beding.
Omdat de verhuurder niet kan terugvallen op de wettelijke bepalingen, wordt zijn vordering tot betaling van de wettelijke buitengerechtelijke kosten eveneens afgewezen.
Conclusie
Verhuurders doen er verstandig aan om een te sluiten huurovereenkomst altijd te laten toetsen aan de Richtlijn. Dat voorkomt dat zij achteraf van een koude kermis thuis komen.
Voor meer informatie
Wilt u meer weten of hebt u vragen over uw positie als huurder of verhuurder? Neem dan gerust contact op.
Erik Kuper
kuper@vanzeijlbijlaartsen.nl
T: 0341- 420606
Gerelateerd
-
4 december 2024
HUURPRIJSWIJZIGINGSBEDING CPI + OPSLAG NIET ONEERLIJK
-
11 oktober 2024
Hoge Raad schept duidelijkheid over voorwaarden bestelproces bij online aankoop
-
8 augustus 2024
Advies aan Hoge Raad: huurprijswijzigingsbeding CPI + opslag niet oneerlijk
-
7 juni 2024
Mag een verhuurder zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot opschorten?