GEVOLGEN VAN BEËINDIGING MEDEHUUR VOOR VERHUURDER

Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen dat relevant is voor situaties waarin sprake is van de beëindiging van contractuele en/of wettelijke medehuur van woonruimte.

Volgens de Hoge Raad is de wijze waarop de medehuur is ontstaan namelijk niet van belang voor de wijze waarop één van de huurders de medehuur kan beëindigen én heeft die beëindiging bovendien werking ten opzichte van de verhuurder. Waarom dit arrest ingrijpende gevolgen kan hebben voor de positie van een verhuurder leg ik hieronder uit, waarbij eerst uiteen zal worden gezet op welke verschillende manieren medehuur kan ontstaan.

Medehuur op grond van artikel 7:266 BW
Medehuur kan van rechtswege ontstaan, bijvoorbeeld wanneer een huurder trouwt met een ander (artikel 7:266 BW). De partner krijgt automatisch de status van medehuurder en enige actie van partijen is daarvoor niet vereist. Wanneer het huwelijk eindigt voorziet dit artikel in de mogelijkheid dat de rechter op verzoek van één van de partijen kan bepalen aan wie het huurrecht wordt toegedeeld. De beslissing van de rechter geldt dan ook ten opzichte van de verhuurder.

Samenwonen op grond van artikel 7:267 BW
Medehuur kan ook ontstaan wanneer een huurder gaat samenwonen en zij de verhuurder vragen de andere persoon ook de status van huurder te geven. Als voorwaarde wordt onder meer gesteld dat die andere persoon zijn hoofdverblijf in de woning heeft en met de oorspronkelijke huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert.

Wanneer een van de huurders op enig moment vervolgens de medehuur wenst te beëindigen, kan hij op grond van artikel 7:267 lid 7 BW de rechter vragen het huurrecht alleen aan hem toe te wijzen. Lange tijd was onduidelijk of deze beslissing in dat geval ook jegens een verhuurder werking heeft, zonder dat die in de procedure betrokken is geweest. De Hoge Raad schept nu duidelijkheid en oordeelt dat dit inderdaad het geval is.

Contractuele medehuur
Tot slot kan medehuur ontstaan doordat twee personen met een verhuurder een huurovereenkomst sluiten. Zij zijn volgens de huurovereenkomst beiden huurders, zodat zij allebei de hoedanigheid van huurder hebben. Men spreekt dan van contractuele medehuur of samenhuur. Contractuele medehuur is niet als zodanig in de wet geregeld en de eis van het voeren van een duurzame gemeenschappelijke huishouding geldt bijvoorbeeld niet.

In zijn arrest oordeelt de Hoge Raad dat de regeling van artikel 7:267 BW ook van toepassing is op contractuele medehuur. De beslissing van de rechter heeft in deze gevallen dus ook werking tegenover een verhuurder, ook wanneer de verhuurder niet in de procedure is opgeroepen en de huurovereenkomst mogelijk voorziet in een eigen (afwijkende) voorzettingsregeling.

Gevolgen voor verhuurder
Op het arrest kan kritiek worden geuit. In geval van medehuur is in eerste instantie sprake van één huurder en wordt een andere persoon als huurder toegevoegd aan de huurovereenkomst. De verhaalsmogelijkheden van de verhuurder verbeteren daardoor.

In geval van samenhuur heeft de verhuurder vanaf het begin gecontracteerd met twee personen, die hij kan aanspreken voor de huurbetaling. In zijn bereidheid om te gaan verhuren zal vermoedelijk ook een rol hebben gespeeld de (gezamenlijke) financiële gegoedheid van zijn huurders. Op basis van het arrest is het dus goed mogelijk dat deze verhuurder op enig moment achteraf (want niet geïnformeerd over de procedure) wordt geconfronteerd met slechts één huurder, waarvan het de vraag is of die in staat zal zijn om aan zijn huurbetalingsverplichtingen te voldoen.

Voor meer informatie:
Wilt u meer weten of hebt u vragen over het vorenstaande? Neem dan gerust contact op.

Erik Kuper
kuper@vanzeijlbijlaartsen.nl
T: 0341- 420606